Nghịch Lý Thị Trường Bất Động Sản Đà Nẵng: Đất Nền “Ngủ Đông” Trong Khi Căn Hộ Chung Cư “Sốt Nóng” – Nguyên Nhân Do Đâu?

Đà Nẵng – thành phố đáng sống của Việt Nam, đang chứng kiến một hiện tượng đầy nghịch lý trên thị trường bất động sản (BĐS). Trong khi phân khúc đất nền giao dịch ảm đạm, thậm chí có phần "ngủ đông" sau những giai đoạn tăng trưởng nóng bỏng, thì căn hộ chung cư lại đang trở thành tâm điểm, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng.
Vậy điều gì đang tạo nên sự phân hóa rõ rệt này? Hãy cùng đi sâu phân tích những yếu tố then chốt đằng sau nghịch lý thú vị này.

Đà Nẵng – Tâm Điểm Mới Của Dòng Vốn Đầu Tư Và Du Lịch Bùng Nổ

Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ phát triển mới đầy mạnh mẽ, với những cơ chế và chính sách thu hút đầu tư mang tính đột phá. Thành phố này đã và đang khẳng định vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực, không chỉ về du lịch mà còn về đầu tư, đặc biệt là nguồn vốn FDI.
 

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn FDI đăng ký vào Đà Nẵng đã tăng trưởng ấn tượng qua các năm. Năm 2022, vốn FDI vào Đà Nẵng đạt khoảng 700 triệu USD, và năm 2023 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, cho thấy sự tin tưởng của các nhà đầu tư quốc tế vào tiềm năng của thành phố. Những dự án hạ tầng quy mô lớn đang và sẽ được triển khai như dự án Cảng Liên Chiểu, đường hầm vượt sông Hàn, hay việc nâng cấp sân bay quốc tế Đà Nẵng càng củng cố niềm tin này.
Các công trình này không chỉ góp phần hoàn thiện bộ mặt đô thị mà còn tạo động lực mạnh mẽ cho phát triển kinh tế, thu hút thêm các doanh nghiệp lớn và chuyên gia đến làm việc và sinh sống, trực tiếp kéo theo nhu cầu về nhà ở.

Song song đó, ngành du lịch Đà Nẵng đã có sự phục hồi ngoạn mục sau đại dịch. Năm 2023, Đà Nẵng đón hơn 7,4 triệu lượt khách du lịch, tăng gấp đôi so với năm 2022, trong đó khách quốc tế đạt 2,1 triệu lượt, tăng hơn 4,5 lần. Sáu tháng đầu năm 2024, du lịch Đà Nẵng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng với tổng lượt khách lưu trú ước đạt hơn 4,4 triệu lượt, tăng 22,2% so với cùng kỳ 2023; trong đó khách quốc tế ước đạt gần 1,8 triệu lượt, tăng 67,5%.
Đặc biệt, việc mở thêm nhiều đường bay quốc tế mới, điển hình như đường bay thẳng từ Dubai hay các đường bay từ Ấn Độ, Hàn Quốc, Nhật Bản… đã giúp Đà Nẵng trở thành điểm đến ưu tiên của du khách toàn cầu. Sự trở lại mạnh mẽ của du lịch kéo theo nhu cầu lớn về dịch vụ lưu trú, từ đó thúc đẩy thị trường cho thuê căn hộ và condotel phát triển sôi động.

Đất Nền: Tăng Trưởng Chậm Và Khó Tái Lập "Cơn Sốt"

Trong những năm trước, đất nền từng là “ngôi vương” của thị trường BĐS Đà Nẵng, thu hút dòng tiền đầu cơ lớn và mang lại lợi nhuận “khủng” cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, giai đoạn tăng trưởng nóng đó dường như đã lùi vào quá khứ. Hiện tại, dù giá đất nền có tăng nhẹ nhưng không đáng kể, và khó có cơ hội tái lập những “cơn sốt” như giai đoạn 2018-2021.
 

Lý giải cho điều này, có nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, chính sách siết chặt tín dụng BĐS, đặc biệt là với phân khúc đất nền, đã khiến dòng tiền đầu cơ bị hạn chế đáng kể. Ngân hàng thận trọng hơn trong việc giải ngân cho vay mua đất, đặc biệt là các lô đất không rõ ràng về pháp lý hoặc nằm ở khu vực xa trung tâm.

Thứ hai, việc quy hoạch đô thị ngày càng bài bản và công khai hơn cũng hạn chế các hoạt động "thổi giá" đất nền. Thông tin quy hoạch rõ ràng giúp nhà đầu tư có cái nhìn minh bạch hơn về giá trị thực của tài sản, giảm thiểu các trường hợp mua bán dựa trên tin đồn.
 

Thứ ba, sự thiếu hụt các dự án đất nền phân lô lớn được cấp phép mới cũng là một yếu tố. Các dự án quy mô lớn thường mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, khiến nguồn cung mới ra thị trường nhỏ giọt. Điều này dẫn đến tâm lý thận trọng hơn từ phía nhà đầu tư, đặc biệt là những người không có nhu cầu ở thực mà chỉ tập trung vào đầu cơ.
 

Ví dụ, một lô đất nền tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ) đã từng có giá 2 tỷ đồng vào năm 2019, lên tới 3,5 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, mức tăng trưởng chỉ dừng lại ở khoảng 3,8 - 4 tỷ đồng, tức là mức tăng không quá hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác, và quan trọng hơn là thanh khoản chậm, khó tìm được người mua ở mức giá mong muốn. Rõ ràng, khả năng tăng trưởng đột biến như trước đây là rất khó xảy ra.

Căn Hộ Chung Cư: Sức Hút Đa Chiều Và Tăng Trưởng Bền Vững

Trái ngược hoàn toàn với đất nền, phân khúc căn hộ chung cư tại Đà Nẵng đang chứng kiến sự sôi động chưa từng có. Sức hút của căn hộ không chỉ đến từ tiềm năng tăng trưởng giá trị theo thời gian mà còn từ khả năng tạo ra dòng tiền tốt từ việc cho thuê, đặc biệt trong bối cảnh du lịch phục hồi mạnh mẽ và dòng vốn FDI đổ vào thành phố.

1. Dòng Tiền Tốt Từ Cho Thuê: "Gà Đẻ Trứng Vàng"

Với vị thế là một điểm đến du lịch hàng đầu, Đà Nẵng có nhu cầu lớn về lưu trú, từ khách du lịch ngắn ngày đến các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp FDI. Một căn hộ chung cư ở vị trí đẹp, đầy đủ tiện ích có thể mang lại lợi nhuận cho thuê ổn định hàng tháng, biến tài sản thành một "gà đẻ trứng vàng" cho nhà đầu tư.

Sự phục hồi và tăng trưởng của du lịch quốc tế, với hàng triệu lượt khách đổ về mỗi năm, là yếu tố quyết định đến tâm lý của nhà đầu tư vào phân khúc này. Các dự án căn hộ được quy hoạch đồng bộ với tiện ích cao cấp, gần biển hoặc trung tâm thành phố, luôn có công suất thuê cao và giá thuê hấp dẫn. Điều này mang lại sự an tâm về dòng tiền cho thuê, điều mà đất nền không thể có được.

2. Quỹ Đất Hạn Hẹp Và Chi Phí Phát Triển Dự Ám Leo Thang

Về lâu dài, quỹ đất tại các khu vực trung tâm Đà Nẵng ngày càng trở nên khan hiếm. Việc tìm kiếm các khu đất lớn, đủ điều kiện để phát triển các dự án căn hộ quy mô lớn ngày càng khó khăn. Điều này kéo theo chi phí đền bù giải tỏa và chi phí phát triển dự án tăng cao.

Hơn nữa, các quy định về quy hoạch, xây dựng ngày càng chặt chẽ, đòi hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nhiều chi phí hơn cho các hạng mục tiện ích, cảnh quan, và các tiêu chuẩn về an toàn, môi trường. Tất cả những yếu tố này đẩy giá thành căn hộ lên cao, tạo nên một quy luật "ngầm" trên thị trường: các dự án mở bán sau luôn có giá cao hơn các dự án trước đó. Đây là một cơ sở vững chắc cho sự tăng trưởng giá trị của căn hộ theo thời gian, vô hình chung tạo nên một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả cho nhà đầu tư.

3. Minh Chứng Từ Các Dự Án Thực Tế

Thực tế thị trường đã minh chứng rõ ràng cho sức hấp dẫn của căn hộ tại Đà Nẵng. Các dự án của Sun Group như Sun Cosmo Residence, Sun Ponte Residence, Sun Symphony Residence đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cực kỳ tốt, thậm chí nhiều phân khu “cháy hàng” ngay trong những đợt mở bán đầu tiên.

Điển hình, Sun Cosmo Residence Da Nang với vị trí đắc địa bên sông Hàn, gần biển Mỹ Khê, đã thu hút lượng lớn khách hàng tìm kiếm không gian sống đẳng cấp và tiềm năng cho thuê. Hay dự án The Landmark Da Nang  cũng đã tăng giá đáng kể so với thời điểm mở bán, mang lại lợi nhuận cao cho khách hàng đầu tư sớm.

Những dự án này không chỉ được đánh giá cao về vị trí, tiện ích mà còn bởi uy tín của chủ đầu tư, đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ bàn giao. Sự thành công của các dự án này đã tạo nên hiệu ứng lan tỏa, khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng và đổ tiền vào phân khúc căn hộ.

Tối Ưu Hóa Lợi Nhuận Trong Chu Kỳ Mới

Rõ ràng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dịch chuyển mạnh mẽ từ phân khúc đất nền sang căn hộ chung cư. Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, dòng vốn FDI tăng trưởng không ngừng, cùng với quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án leo thang, đã tạo nên một bệ đỡ vững chắc cho sự tăng trưởng của căn hộ.
 

Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm vàng để cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển hướng sang những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững và tiềm năng tăng trưởng giá trị ổn định. Thay vì chờ đợi những “cơn sốt” đất nền khó đoán định, đầu tư vào căn hộ chung cư cao cấp, đặc biệt là những dự án từ các chủ đầu tư uy tín, có vị trí đắc địa và tiện ích đồng bộ, sẽ là lựa chọn khôn ngoan và an toàn hơn rất nhiều.

Đà Nẵng đang trên đà phát triển mạnh mẽ, và thị trường căn hộ sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt. Đừng bỏ lỡ cơ hội đầu tư hấp dẫn này!

Liên hệ ngay để nhận bảng phân tích chuyên sâu và tư vấn đầu tư phù hợp nhất với tiềm năng của bạn!

CALL NOW: 0901 13 63 83