Tổng hợp thị trường bất động sản Đà Nẵng hôm nay 06/11/2026: số liệu quý III, nhà xã hội An Hòa, quy chế kiến trúc mới
Mấy ngày đầu tháng 11/2026 có khá nhiều tin đáng đọc với người đang mua, bán hay cho thuê nhà ở Đà Nẵng: số liệu quý III của DKRA và Batdongsan.com.vn, thông tin nhận hồ sơ nhà ở xã hội tại An Hòa, quy chế kiến trúc mới và diễn biến dự án đô thị lấn biển. Dưới đây là bản tổng hợp theo thứ tự quan trọng với thị trường.
Bức tranh quý III/2026: căn hộ giữ nhịp, đất nền và nhà phố chững lại
Theo báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting, thị trường Đà Nẵng phân hóa rất rõ giữa các loại hình. Nhà ở có giá vừa tầm vẫn bán được, sản phẩm đắt và chưa có hạ tầng hoàn thiện thì chậm lại.
| Phân khúc (Q3/2026) | Nguồn cung sơ cấp | Lượng bán | Giá |
|---|---|---|---|
| Căn hộ | 4.385 căn / 20 dự án (-14%) | 2.099 căn (-25% so với Q2), hấp thụ ~48% | Sơ cấp đi ngang nhờ chiết khấu; thứ cấp giảm 3-5% |
| Nhà phố, biệt thự | 1.842 căn / 12 dự án (-48%) | 568 căn (-68%), hấp thụ ~31% | Sơ cấp giữ cao; thứ cấp giảm ~10% |
| Đất nền | 1.547 nền / 17 dự án | 54 nền (-16%), hấp thụ ~4% | Sơ cấp -7%; thứ cấp -3% |
| Nghỉ dưỡng | 158 biệt thự, 1.269 condotel | 1 biệt thự, 12 condotel | Gần như không giao dịch |
Có hai điểm đáng chú ý. Thứ nhất, phân khúc căn hộ trung cấp (khoảng 60-70 triệu đồng/m²) chiếm 46% nguồn cung nhưng hút tới 68% lượng bán, tập trung ở các dự án mới mở. Thứ hai, Ngũ Hành Sơn chiếm 40% nguồn cung và 43% giao dịch căn hộ, tức dòng tiền đang dịch về phía Nam và ven biển. (Nguồn: DKRA Consulting qua CafeLand, 24/10/2026.)
Giá rao bán: căn hộ tăng 46% sau hơn hai năm, đất nền bắt đầu nhả
Số liệu của Batdongsan.com.vn trích trong bài VnEconomy ngày 4/11 cho thấy giá rao bán căn hộ Đà Nẵng đã lên 67 triệu đồng/m² ở quý III/2026, so với 46 triệu đồng/m² đầu năm 2024. Mức tăng khoảng 46%.
- Lợi suất cho thuê đạt 4,5%, cao hơn mức 3,5% đầu 2024 và cao hơn TP.HCM cũ (3,4%) hay Hà Nội (2,4%).
- Căn hộ phổ biến có giá rao khoảng 4,2 tỷ đồng, thuê khoảng 17 triệu đồng/tháng.
- Giá theo khu vực: Hải Châu 85 triệu/m² (đi ngang), Sơn Trà 82 triệu/m² (-1%), Ngũ Hành Sơn 56 triệu/m² (-2%), Liên Chiểu 41 triệu/m² (+2%).
- Nhu cầu tìm kiếm tập trung ở Sơn Trà (40%), Ngũ Hành Sơn (21%) và Hải Châu (18%).
Đất nền thì khác. Khu vực Đà Nẵng cũ từng lên 84 triệu đồng/m² ở quý II/2026, sang quý III còn 78 triệu đồng/m². Liên Chiểu giảm 8%, Hòa Vang giảm 7%, Sơn Trà giảm 5%. Riêng Hội An tăng 5%, lên 39 triệu đồng/m². Nhà mặt phố lại đi ngược xu hướng: giá bình quân Đà Nẵng cũ đạt 137 triệu đồng/m², tăng 29% so với quý I/2025, trong đó Ngũ Hành Sơn đạt 188 triệu và Sơn Trà 181 triệu đồng/m². (Nguồn: VnEconomy, 4/11/2026; đây là giá rao bán, không phải giá giao dịch.)
Nhà ở xã hội An Hòa Sunhome nhận hồ sơ từ 2/12
Dự án khu dân cư An Hòa Sunhome (đường Vân Đồn, phường Sơn Trà) dự kiến nhận hồ sơ mua 104 căn thuộc tòa SH2 từ ngày 2/12/2026 đến 5/1/2027, giá khoảng 6,38 triệu đồng/m² đã gồm 5% VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì. Hồ sơ nộp tại Ban quản lý dự án trên đường Trần Thánh Tông, giờ hành chính từ thứ Hai đến sáng thứ Bảy.
Đợt này không mở cho mọi người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Chỉ áp dụng cho hộ bị thu hồi đất, giải tỏa nhà chưa được bồi thường nhà đất, và các hộ tái định cư từ ba chung cư xuống cấp: Thuận Phước, Lâm đặc sản Hòa Cường và Hòa Minh. Toàn dự án có 347 căn nhà ở xã hội và 60 căn thương mại. Giá và thời gian vẫn là dự kiến, có thể điều chỉnh trước khi mở nhận hồ sơ. (Nguồn: CafeLand, 4/11/2026.)
Quy chế kiến trúc mới: nhà mặt đường tối đa 9 tầng, nhà hẻm 3-5 tầng
Quyết định 156/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ 30/10/2026, thay Quyết định 63/2023 và 07/2026. Với nhà riêng lẻ có vỉa hè, số tầng tối đa tính theo bề rộng lòng đường hoặc hẻm:
| Bề rộng lòng đường / hẻm | Số tầng tối đa |
|---|---|
| Mặt đường dưới 5,5m | 6 tầng |
| Mặt đường dưới 7,5m | 7 tầng |
| Mặt đường 7,5m đến dưới 10,5m | 9 tầng |
| Hẻm dưới 2,5m | 3 tầng (cao 13m) |
| Hẻm 2,5m đến dưới 7m | 4 tầng (cao 16,5m) |
| Hẻm từ 7m trở lên | 5 tầng (cao 20m) |
Lô đất dưới 25m² bị coi là không đạt chuẩn, chỉ được cải tạo tối đa 3 tầng. Lô từ 25 đến dưới 45m² (mặt tiền và chiều sâu từ 3m) có thể được xem xét 4 tầng, nhưng không áp dụng ở trục ven biển, ven sông hay đường chính. Khoảng lùi tầng trệt là 1,2m với đường dưới 7,5m và 1,5m với đường lớn hơn. Ai định mua đất xây nhà nên đối chiếu bề rộng đường thực tế trước khi tính công năng. (Nguồn: CafeLand, 3/11/2026.)
Đô thị lấn biển: lập tổ công tác, 3 khu nghiên cứu khoảng 2.050ha
Ngày 29/10/2026, UBND thành phố ra Quyết định 4984/QĐ-UBND thành lập tổ công tác liên ngành triển khai các dự án đô thị lấn biển, do Phó Chủ tịch thường trực Hồ Kỳ Minh làm tổ trưởng. Quy hoạch mới xác định ba khu nghiên cứu: khu vực cảng Liên Chiểu khoảng 450ha, vịnh Đà Nẵng khoảng 1.500ha và nam Sơn Trà khoảng 100ha.
Cần hiểu đúng: đây chưa phải quyết định chấp thuận đầu tư hay khởi công cho dự án cụ thể, và tin chưa nêu tên nhà đầu tư nào. Tổ công tác sẽ dự thảo kế hoạch, nghiên cứu cơ chế và đề xuất vai trò của Nhà nước với doanh nghiệp. Với thị trường, đây là tín hiệu về hướng phát triển dài hạn hơn là yếu tố tác động giá ngay. (Nguồn: CafeLand, 2/11/2026.)
Quỹ đất nhà ở và hạ tầng phía Nam tiếp tục được rà soát
- Sở Xây dựng đang lấy ý kiến điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở 2021-2030 và sàng lọc 244 khu vực đề xuất phát triển nhà ở thương mại (CafeLand, 2/11).
- Ba dự án giao thông phía Nam gồm đường vào KCN Tam Thăng, đường ven biển 129 và trục Tam Hòa đạt 68-80% khối lượng, được yêu cầu đẩy nhanh giải phóng mặt bằng (CafeLand, 30/10).
- Ba khu đô thị hơn 40.400 tỷ ở Núi Thành, Quảng Phú, Bàn Thạch: hai dự án trên 370ha dự kiến ký hợp đồng vào 9-10/11 (CafeLand, 4/11).
- Quy hoạch chung Đà Nẵng đến 2050 đã được Thủ tướng phê duyệt ngày 21/10, hội nghị công bố dự kiến sau 20/11.
Quy định thu hồi đất mới cũng đáng để ý: hỗ trợ tới 80% giá trị bồi thường, thêm chi phí sửa nhà trong phạm vi 3m và hỗ trợ tháo dỡ tối đa 30 triệu đồng. Ai có đất trong vùng quy hoạch nên theo dõi sát.
Nhận định cho người mua ở và nhà đầu tư cho thuê
Ba ý chính từ loạt số liệu này. Một, nhu cầu thật vẫn nằm ở căn hộ giá vừa tầm, nên căn hộ trung cấp ở Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà ít bị ảnh hưởng nhất. Hai, thị trường thứ cấp đang chịu áp lực ở nhà phố, biệt thự và đất nền, người mua có dư địa thương lượng, nhất là với các lô nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao. Ba, lợi suất cho thuê 4,5% cùng lượng khách lưu trú gần 16 triệu lượt trong 9 tháng (tăng 26,4%) giữ cho căn hộ cho thuê vẫn là kênh dòng tiền ổn.
Quý IV, DKRA dự báo nguồn cung mới khoảng 500-1.000 căn hộ, 400-500 nhà phố biệt thự và 50-100 nền đất, nhu cầu chưa hồi phục rõ. Giai đoạn này hợp với người chọn kỹ sản phẩm hơn là chạy theo sóng.
Xem thêm: Giá bán, giá thuê và tỷ suất 10 dự án căn hộ Đà Nẵng · Toàn cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng 2026 · Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 219 dự án 2026-2030.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ Đà Nẵng hiện bao nhiêu?
Giá rao bán bình quân quý III/2026 khoảng 67 triệu đồng/m². Hải Châu và Sơn Trà quanh 82-85 triệu đồng/m², Ngũ Hành Sơn khoảng 56 triệu đồng/m².
Giá đất nền Đà Nẵng đang tăng hay giảm?
Quý III/2026, giá rao bán đất nền Đà Nẵng cũ giảm từ 84 xuống 78 triệu đồng/m², lượng bán sơ cấp chỉ 54 nền.
Nhà ở xã hội An Hòa Sunhome ai được mua đợt này?
Đợt nhận hồ sơ từ 2/12 chỉ dành cho hộ bị thu hồi đất, giải tỏa chưa nhận bồi thường và hộ tái định cư từ ba chung cư Thuận Phước, Lâm đặc sản Hòa Cường, Hòa Minh.
Cần cập nhật quỹ căn, giá bán và giá cho thuê căn hộ Đà Nẵng, liên hệ FIRHOUSE (Viet Lee 0918 577 454). Nội dung được tổng hợp từ VnEconomy, CafeLand, DKRA Consulting và Batdongsan.com.vn.
